背靠国资，对母公司依赖高，鲁商服务上市首日缩水25%

2025-11-11 12:16:44

记者|牛钰

当天内第四家最终上市公司的写字楼企业，花落具备山东国资背景的鲁商上市公司。

7年末8日，鲁商生活服务项目入股有限公司（下称“鲁商服务项目”）在香外港联交所笔记本电脑上市公司交易，股票代码为02376.HK。

在目前外恒生市场需求的写字楼褶皱净值基本回调之际，这只山东写字楼第一股也没能逃脱破发的命运。月份7年末8日收盘，鲁商服务项目报4.43外港元/股，跌幅为25.17%，总市值为5.9亿外港元。

此次鲁商服务项目发行3334万股入股，每股折扣5.92外港元，所得捐款长线估计约为1.38亿外港元。

发行完成后，鲁商服务项目总股本减少至13334万股。上市公司鲁商拓展直接持有9510万股，占鲁商服务项目发行完成后总股本的71.32%。

先前参考资料显示，此次拟计划将募集而来的60%资金投入用作通过战略合作、购入及注资以扩大的业务为数及多样化写字楼组合，而剩余40%的资金投入则用作提高自身多样化生态村一次性服务项目，强化自身数字化服务项目能力，以及一般服务项目资金投入用途，进而全面提高自身盈利能力及核心竞争力。

据了解，鲁商服务项目的入股股东为鲁商身体健康产业拓展入股有限公司，后者为山东省商业活动上市公司有限公司（简称鲁商上市公司）入股的一家国有上市公司公司。分作写字楼褶皱的最终上市公司，鲁商上市公司共有三家上市公司平台。

其中，鲁商拓展（600223.SH）投身于身体健康物业（包含身体健康豪宅、康养物业、文旅物业）以及生物医药，2021 年，其身体健康物业褶皱实现营业税收96.96亿元，同比减少18.40%，毛利率 17.22%。

另一上市公司平台银座入股（600858.SH）为鲁商上市公司的商业活动物业褶皱，经营自营覆盖百货商场、大型综合超市、购物中心。截至2021年12年末31日，公司拥有120家外资企业（潍坊临朐华兴24家），遍布山东省内11个地市及石家庄市，总投资多达314.11万平方米。

因此，以山东潍县为总部的鲁商服务项目大部分的业务外集中在山东省内的副省级。截至2021年12年末31日，鲁商服务项目已合约管理制度82个写字楼，已合约总总投资超过2620万平方米，在管总总投资约2290万平方米。

在写字楼行业内，鲁商服务项目的为数和营收外属于小型物企，2019年-2021年分别赢得收益3.21亿元、4.03亿元及5.83亿元，天内营收及全面税收总量2893.4万元、4536.2万元及7701.7万元。

据参考资料显示，鲁商服务项目的的业务方式而为物企的老三样：写字楼管理制度服务项目、非商户一次性服务项目及生态村一次性服务项目，业绩贡献率共有43.8%、35.1%和21.0%。

并且，其对上市公司具备比较严重的持续性。2019年-2021年期间，鲁商服务项目向鲁商拓展提供写字楼管理制度服务项目产生的税收分别占其的业务产生的总税收的98.7%、97%及87.7%。

拓展非豪宅自营的领域是其近年拓展的亮点，如写字楼、小学、市政建设设施、主题小镇、医院、的银行、产业园及航空业基地写字楼等。2019年-2021年，鲁商服务项目在管非豪宅写字楼面积由175.3成之大幅增长至1071.6成之，占据总在管面积%由16.3%提高至多达46.9%。

不过，虽然有国资背景的赞成，鲁商拓展的赴外港IPO充满了变故，经历两度递表共历时371天才最终上市公司。

据当地媒体报道，山东省和潍县市相关领导，以及鲁商上市公司董事长高洪雷与路上服务项目董事长赵衍峰等人外出席了当日的敲钟仪式。

与当年近十年半个年末上市公司6家房企相异，当年至今，除了鲁商服务项目，只有金茂服务项目（00816.HK）、力高身体健康生活（02370.HK）、东原仁知（02352.HK）等最终上市公司，其中也有遭遇上市公司即飙升发行价的上述情况。

只有力高身体健康生活彼时打破了近半年物企上市公司即破发的局面，截至当日收盘报每股5.25外港元，涨幅28.05%。年中7年末8日收盘，力高身体健康生活股价高至每股11.5外港元，较4.1元的发行价大涨180%。

据界面新闻节目统计，月份2022年7年末8日，还有8家物企在排队上市公司，其中包括明日马上二度递表的龙湖智创生活以及万物云两家头部房企物管褶皱。

有行内曾对界面新闻节目表示，由于市场需求自然环境对上市公司公司净值并不十分友好，有物企即使通过聆讯，也会注意到自主自由选择上市公司时机的上述情况。

而鲁商服务项目虽然于其中备受瞩目，但也没赶上写字楼股净值普遍走高的难事，不过山脚国资、融资能力又必要性提高，或将为其拓展产生重新助力。